Sem categoria | Postado no dia: 24 setembro, 2025
A Instituição do Condomínio Edilício Através do Registro do Memorial de Incorporação
Introdução
A constituição do condomínio edilício no âmbito da incorporação imobiliária ainda gera debates na prática registral e entre profissionais do direito imobiliário. Um equívoco recorrente é a compreensão de que a instituição do condomínio somente ocorre após a conclusão da obra, exigindo ato posterior à averbação da construção. Entretanto, a legislação vigente demonstra que a instituição do condomínio especial se dá com o registro do memorial de incorporação, mesmo antes do início das obras.
Este artigo busca esclarecer o tema à luz da Lei nº 4.591/64, destacando a compatibilidade da constituição condominial com a fase de construção e a desnecessidade de novo ato jurídico para sua formalização após a entrega do empreendimento.
- O Condomínio Edilício e a Incorporação Imobiliária
O condomínio especial, ou edilício, é a modalidade jurídica que permite a coexistência de unidades autônomas e partes comuns em um mesmo terreno ou edificação. Quando vinculado à incorporação imobiliária, sua instituição não se condiciona à conclusão da obra, mas ao registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Com a prática da incorporação, as frações ideais do terreno são submetidas desde logo ao regime condominial, permitindo sua alienação ou oneração. Assim, a edificação futura já nasce juridicamente vinculada ao condomínio edilício, sem que seja necessária nova constituição quando da finalização da obra.
- Fundamento Legal: Artigo 32 da Lei 4.591/64
A redação atual do artigo 32 da Lei nº 4.591/64 reforça esse entendimento ao listar os documentos necessários ao registro da incorporação. Destaca-se a alínea i, que exige o instrumento de divisão do terreno em frações ideais, com discriminação, caracterização e destinação das futuras unidades autônomas e das partes comuns.
O §1º-A do mesmo dispositivo é categórico:
“O registro do memorial de incorporação sujeita as frações ideais do terreno e as respectivas acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposição ou oneração e independe de anuência dos demais condôminos.”
Portanto, desde o registro da incorporação, as frações ideais passam a integrar o regime condominial especial, permitindo a comercialização das unidades futuras e garantindo segurança jurídica aos adquirentes.
- Averbação da Construção e Efeitos Jurídicos
Concluída a obra, o incorporador deve apenas averbar a construção na matrícula do terreno, conforme dispõe o artigo 44 da Lei nº 4.591/64. Essa averbação não altera o regime jurídico já existente, tampouco cria um novo condomínio. Trata-se apenas da formalização física do que já estava juridicamente instituído.
Dessa forma, a exigência de nova instituição condominial após a conclusão do empreendimento não encontra respaldo legal, pois o condomínio já estava constituído desde o registro da incorporação.
- Acessão e Compatibilidade com a Fase de Construção
O princípio da acessão fundamenta a integração da edificação às frações ideais do terreno. Assim, a propriedade condominial das unidades autônomas decorre automaticamente da averbação da obra, sem necessidade de ato constitutivo adicional.
A própria Lei 4.591/64 admite expressamente a constituição do condomínio edilício durante a fase de construção, visto que o memorial de incorporação contém todos os elementos essenciais à sua instituição: identificação das frações ideais, discriminação decimal e destinação das futuras unidades e áreas comuns.
Conclusão
A análise da legislação evidencia que a instituição do condomínio edilício, quando decorrente de incorporação imobiliária, ocorre com o registro do memorial de incorporação, antes mesmo do início da construção.
O ato de averbação da obra não constitui novo condomínio, apenas formaliza a edificação que já estava submetida ao regime jurídico condominial desde a incorporação. Portanto, exigir a instituição posterior do condomínio após a conclusão da obra revela-se medida desnecessária e juridicamente inadequada, contrariando o espírito e a letra da Lei nº 4.591/64.