Artigos | Postado no dia: 16 outubro, 2025

A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DE CASAS ISOLADAS OU GEMINADAS E A POSSIBILIDADE DE ENQUADRAMENTO NO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO

É comum associarmos a incorporação imobiliária à construção e venda de apartamentos, casas ou até mesmo salas comerciais, todos eles componentes de condomínios edilícios, ou seja, sob o regime condominial. Contudo, a Lei nº 14.382/22 criou a possibilidade da incorporação imobiliária tendo por objeto casas isoladas ou geminadas, representando uma verdadeira modernização no setor.

A grande inovação trazida pela sobredita lei reside, principalmente, na alteração do Artigo 68 da Lei nº 4.591/64, a chamada “Lei de Incorporações”, contendo o seguinte teor:

Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei às demais normas legais a ele aplicáveis. (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022).

• 1º A modalidade de incorporação de que trata este artigo poderá abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes integrantes do parcelamento, ainda que sem área comum, e não sujeita o conjunto imobiliário dela resultante ao regime do condomínio edilício, permanecendo as vias e as áreas por ele abrangidas sob domínio público. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022).
• 2º O memorial de incorporação do empreendimento indicará a metragem de cada lote e da área de construção de cada casa, dispensada a apresentação dos documentos referidos nas alíneas e, i, j, l e n do caput do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022).
• 3º A incorporação será registrada na matrícula de origem em que tiver sido registrado o parcelamento, na qual serão também assentados o respectivo termo de afetação de que tratam o art. 31-B desta Lei e o art. 2º da Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, e os demais atos correspondentes à incorporação. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022).
• 4º Após o registro do memorial de incorporação, e até a emissão da carte de habite-se do conjunto imobiliário, as averbações e os registros correspondentes aos atos e negócios relativos ao empreendimento sujeitam-se às normas do art. 237-A da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos). (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022).  

Diante do exposto, tem-se que agora é legalmente possível que exista a venda de casas “na planta”, o que anteriormente era restrito, de maneira geral, a empreendimentos condominiais. Importante mencionar ainda, que além dessas unidades não estarem sujeitas à constituição de um condomínio edilício, as vias e áreas públicas do conjunto de casas inseridas nessa modalidade de incorporação continuam sob domínio público, simplificando, portanto, a própria gestão e custos para seus respectivos adquirentes.

No que tange ao Regime Especial de Tributação (RET), a própria Receita Federal, através da Solução de Consulta nº 24, de 20 de janeiro de 2023, esclareceu que é admitida a adesão dessa nova modalidade de incorporação imobiliária ao referido regime. A consulta estabeleceu uma distinção baseada no marco temporal das legislações relativas ao tema, de forma que, anteriormente à data de publicação da Lei nº 14.382/2022, qual seja, 28/06/2022, o parcelamento do solo através de loteamento, ainda que vinculado à opção de construção de unidades habitacionais, não era suficiente para caracterizar o regime de incorporação imobiliária com a finalidade de adesão ao RET, enquanto que, a partir da referida data, o parcelamento do solo mediante loteamento passou efetivamente a caracterizar a incorporação imobiliária para fins de adesão ao mencionado regime tributário.

Portanto, para que a atividade imobiliária anteriormente tratada seja elegível ao RET, dispondo, por conseguinte, dos benefícios tributários oriundos da instituição do Patrimônio de Afetação, deverá atender aos requisitos exigidos na sua legislação de gerência, qual seja, a Lei nº 10.931/2004, sendo o principal destes a efetiva vinculação da alienação dos lotes à construção das casas no formato isolado ou geminado.