Artigos | Postado no dia: 15 setembro, 2025
É permitido inserir, em convenção de condomínio, cláusula prevendo a redução da taxa condominial das unidades ainda não comercializadas?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento recente, decidiu pela invalidade de cláusula que prevê a redução da taxa condominial incidente sobre unidades imobiliárias ainda não comercializadas pela construtora/incorporadora. Tal prática foi considerada abusiva e ilegal, mesmo que aprovada em assembleia condominial.
A abusividade foi reconhecida com base nos seguintes fatores:
- Desigualdade entre condôminos: A redução da taxa condominial em favor de determinadas unidades implicaria maior ônus financeiro aos demais condôminos, que teriam de arcar com a diferença. A taxa condominial deve ser paga de forma proporcional por todos os proprietários, inclusive pela construtora/incorporadora enquanto as unidades estiverem em seu nome.
- Benefício indevido: Quando a cláusula é inserida na convenção elaborada pela própria construtora/incorporadora — geralmente enquanto ainda detém a maioria (ou totalidade) das unidades e, portanto, o poder de decisão — há evidente criação de benefício em causa própria, sem qualquer contrapartida.
- Violação de princípios legais: Tal prática viola princípios como a proporcionalidade, a boa-fé e a isonomia, que devem reger as relações condominiais.
- Obrigação desvinculada da ocupação da unidade: A obrigação de pagamento da taxa condominial decorre da titularidade da unidade, não de sua ocupação. Os serviços e a estrutura do condomínio devem estar disponíveis para todas as unidades, estejam ou não habitadas.
A manutenção de cláusulas dessa natureza na convenção condominial pode gerar demandas judiciais futuras contra a incorporadora/construtora, inclusive com pedidos de pagamento retroativo das cotas reduzidas, além de eventuais condenações por perdas e danos.
Diante do exposto, recomenda-se que a construtora/incorporadora se abstenha de inserir esse tipo de cláusula nas convenções de condomínio, em consonância com a legislação e a jurisprudência vigentes. Essa postura não apenas evita litígios, como também demonstra o compromisso da empresa com as boas práticas de mercado e o respeito aos direitos dos consumidores.